Квартира в ипотеку или в рассрочку? Что выгоднее?

Квартира в ипотеку

Квартира в ипотеку или в рассрочку? Что выгоднее?

В своей работе часто сталкиваюсь с вопросом: «Что выгоднее: рассрочка или ипотека?». Речь идет о приобретении квартиры в новостройке. Ответ на этот вопрос мне известен, т.к. сталкиваюсь с расчетами ежедневно, а вот вы, вероятно, хотите знать как выгоднее купить квартиру. В этой статье вы найдете необходимые расчеты, увидите подробное сравнение рассрочки и ипотеки на примере конкретных квартир в строящихся домах и определите для себя как выгоднее купить квартиру.

Квартира в ипотеку или рассрочку? Статистика.

По разным оценкам ежемесячно в Санкт-Петербурге продаётся 8 — 9 тысяч квартир в новостройках. Доля квартир, которые покупаются в ипотеку доходит до 50%, в рассрочку 5-10%, при полной оплате 40-45% соответственно. Доля ипотеки при этом значительно растёт с каждым годом. Еще 5 лет назад в ипотеку приобреталось всего 30 — 40% квартир. Этому способствует как понижение средней процентной ставки (сейчас порядка 11%, пять лет назад 12,5% — 13%), так и упрощенные программы от банков, которые позволяют получить одобрение всё большему количеству клиентов. Сейчас можно получить ипотеку даже получая неофициальный доход, а если у вас есть 20 — 40% от общей стоимости квартиры, то оформить кредит вы сможете без справок о доходах — только лишь по паспорту.

Есть привычное мнение, что если квартира в ипотеку покупается, то обязательно переплачиваем банку существенную сумму процентов, а если квартира в рассрочку от застройщика, то это выгоднее, ведь многие компании предоставляют беспроцентную рассрочку. Так почему же доля ипотеки на рынке значительно выше, нежели доля рассрочки? Давайте разберемся.

Я проведу сравнение на примере конкретных квартир от конкретных застройщиков, которые предоставляют интересную рассрочку и банков, которые дают ипотеку на эти же квартиры. Возьму в расчет несколько популярных сейчас объектов.

Сравнение рассрочки и ипотеки на конкретных примерах

Пример №1.

Однокомнатная квартира в ЖК «Муринский посад» от застройщика ЦДС. Стоимость квартиры базовая = 2 464 000 р. При 100%-й оплате = 1 919 000 р. Важно помнить, что стоимость при ипотеке приравнивается к стоимости при 100%-й оплате. Стоимость при 100%-й оплате получается путем вычитания разных всевозможных скидок и она является самой-самой минимальной. Дешевле можно купить только если у вас есть прямые связи с собственником компании, впрочем, это как и в любой другой сфере.

Итоговая стоимость считает так: вычитается от базовой стоимости 17% (стандартная скидка застройщика при 100%-й оплате), а потом ещё минус 130 000 р. — это некая текущая акция, которая действует конечно же только исключительно до конца текущего месяца. Правда продлевается уже почти пол года 🙂

Если честно — я советую не заморачиваться по поводу всей этой горы скидок. Это ведь маркетинг. Задача застройщика — привлечь покупателя. Дешевле, чем у них запланировано всё равно не продадут. Поэтому можете смело всегда узнавать: «А какая будет цена при 100%-й оплате?». Дело в том, что на рынке новостроек Санкт-Петербурга не предусмотрено каких-то скидок, которые будут исключительно только для вас, если вы будете долго-долго об этом просить. Честно. Так бывает при покупке автомобиля или огурцов на рынке, но не в случае с квартирой. Нет, конечно, бывают скидки региональным покупателям, держателем карт банков-партнеров, скидки за повторную покупку и так далее, но это все предусмотрено регламентом застройщика и вам обязательно всё посчитают, не забудут. Но условия будут для всех одинаковые. Никаких скрытых индивидуальных скидок.

Вернемся к основной теме.

Застройщик предоставляет право купить квартиру:

  1. При 100%-й оплате
  2. В рассрочку до 31.05.2019 г. (т.е. 24 месяца) с минимальным первым взносом 30%
  3. В ипотеку по стандартной ставке (сейчас самая низкая у Сбербанка — 10,4%)
  4. В акционную ипотеку со ставкой всего 8,4% (так же Сбербанк)

Со 100%-й оплатой мы разобрались чуть выше.

Самая длительная рассрочка сейчас у данного застройщика предоставляется на 2 года, т.е. до окончания строительства, что, на самом деле, и положено по закону. 214-й ФЗ не позволяет давать рассрочку позже окончания строительства. Хотя некоторые застройщики умудряются это делать путем хитрых формулировок в договоре. Но об этом позже. ЦДС так же в свое время предоставлял рассрочку на целых пять лет, но сейчас перестал. Почему? Потому что ипотека её просто вытеснила и дальше вы поймете почему.

Есть стандартная ипотека с отличной ставкой от Сбербанка 10,4% при электронной регистрации договора в Россреестре и 10,9% при обычной.

Появилась акционная ипотека от того же Сбербанка под 8,4% годовых. Круто, да? Но не всё так просто. Дело в том, что сейчас ключевая ставка ЦБ РФ = 9,25%. Это означает, что если банк будет давать ипотеку со ставкой ниже, чем 9,25%, то он будет работать фактически в минус. Т.к. мы знаем, что банк — это отнюдь не благотворительная организация, значит как-то он должен компенсировать себе этот расход. Так и есть. В нашем случае ему компенсирует застройщик за счет того, что увеличивает стоимость квартиры на определенный процент.

Итак. Ниже я привожу таблицу с расчетом по одной и той же квартире, но с разными вариантами оплаты. За основу я взял минимальный первоначальный взнос по рассрочке. Это 30% от базовой стоимости, т.е. 740 000 р. — это первый столбец. Второй столбец — это ипотека со стандартной ставкой 10,4% и аналогичным первым взносом. Третий столбец — это ипотека с акционной ставкой 8,4%, но уже и с удорожанием квартиры. Конечно ипотека позволяет внести первый взнос всего от 15% (а есть даже и без взноса!), но чтобы честно и объективно сравнить рассрочку и ипотеку, нам понадобятся именно одинаковые суммы, а подробнее об ипотеке поговорим попозже.

В четвертом, пятом и шестом столбцах я привел пример, что будет, если вы купите эту же квартиру с первоначальным взносом в 50%. При этом вносе застройщик предоставит небольшую скидку при рассрочке.

Смотрим:

Квартира в ипотеку или рассрочку?
Пример расчета покупки квартиры в ипотеку и рассрочку в ЖК Муринский посад

Вот это поворот, да?

Выходит, что квартира в ипотеку по «стандартной» программе выгоднее и рассрочки от застройщика, и невероятной ипотеки в 8,4% годовых.

 

Давайте посмотрим пример квартиры в еще одном популярном доме.

Пример №2

 

Квартира в ипотеку
Пример расчета рассрочки и ипотеки на однокомнатную квартиру в ЖК «Калейдоскоп»

 

И здесь так же наглядно видно, что квартира в ипотеку выгоднее квартиры в рассрочку, правда уже разница меньше. Если конечно не хотите заниматься оформлением ипотеки, то берите рассрочку, если готовы сходить в банк и подписать пару документов, то выиграете порядка 150 000 р. в случае покупки однокомнатной квартиры в ЖК «Калейдоскоп».

 

Квартира в рассрочку на длительный срок — это еще один очень популярный запрос от покупателей. Сейчас, пожалуй, самую длительную рассрочку предоставляет компания «Полис Групп». Давайте так же сравним и такую рассрочку с ипотекой.

Пример №3

 

Квартира в рассрочку Полис

 

Какого бы мы застройщика не рассматривали — всегда будет одинаковый результат. Квартира в ипотеку является более выгодным приобретением, чем квартира в рассрочку. А знаете почему? Для застройщика рассрочка — это риск не получить свои деньги в полном объеме, а риск должен быть оправдан. Если же вы покупаете квартиру в ипотеку, то застройщик получит всю сумму сразу (ваш первый взнос + кредитные деньги) и будет счастлив, а поэтому и предоставляет скидку, которая равна скидке при 100%-й оплате.

В общем запомните правило — квартира в ипотеку выгоднее, чем рассрочка от застройщика.

Исключения.

Исключения редко, но бывают.

Примеры:

  1. Была акция у застройщика ЛСР, когда цена при рассрочке совпадала с ценой при 100%-й оплате
  2. У застройщика Реновация СПб есть программы, где можно внести 30% сразу, а 70% через 1,5 месяца или 50% сразу, а 50% через 4 месяца, или 80% сразу, а 20% через 6 месяцев, тогда удорожания либо нет, либо оно незначительное.
  3. У некоторых застройщиков цена при 100%-й оплате и цена при ипотеке одинаковая, но рассрочка при этом либо процентная, либо беспроцентная на короткий период (например на пол года)

Другими словами, если вы хотите выгодную рассрочку на некий короткий период, то это реально, если лет на 5 — 10, то не реально.

К исключениям так же добавлю и существующую рассрочку от компании ЛенСпецСМУ на целых 8 лет и ещё и на квартиры в сданных домах, но она процентная и ипотека все равно будет выгоднее. Правда если вам никак не получить у банка одобрение, то вам поможет именно такая программа от такого застройщика.

Чем интереснее рассрочка?

Понятное дело, что если бы рассрочка совсем никому была не нужна, то она исчезла бы вовсе. Как писал Маяковский: «Ведь, если звёзды зажигают — значит это кому-нибудь нужно?». Так и у нас. Давайте рассмотрим основные преимущества рассрочки по отношению к ипотеке:

  • Не нужно подтверждать доход
  • Не нужно собирать документы для банка и ждать одобрение
  • Застройщику всё равно есть ли у вас судимость или «плохая кредитная история»
  • Если просрочите платёж застройщику, то у вас не будет «плохой кредитной истории»
  • Быстрое оформление — подписываете только договор с застройщиком
  • Не нужно тратить деньги на страхование жизни и прочие «мелкие» банковские расходы
  • Квартира не находится в залоге у банка — схема продажи такой квартиры немного проще
  • Бывают гибкие рассрочки, где можно, например, внести первый платеж 10% — 50%, а остаток по окончанию строительства (при ипотеке вы обязаны платить строго ежемесячно)

Берите квартиру в рассрочку, если:

  • Банк отказал вам в ипотеке
  • У вас есть судимость или просрочки по прошлым кредитам
  • Вы не можете подтвердить доходы, даже неофициальные
  • Вы иностранный гражданин и не можете подтвердить доходы в РФ
  • Вы нигде не работаете
  • Вы не можете платить строго ежемесячно
  • Вам лень собирать документы для банка
  • Принципиально не хотите иметь отношение с банками
  • Если у вас любые другие идейные соображения

Может последние три пункта вас и улыбнут, но я в практике с таким сталкиваюсь не редко. Хозяин — барин.

 

Если вы задумываетесь над приобретением квартиры в рассрочку, то задаетесь вопросом:

«Какие бывают интересные рассрочки?».

Вот популярные рассрочки от разных строительных компаний:

  • Стандартная рассрочка: минимальный первый взнос + ежемесячные/ежеквартальные платежи на срок, определенный застройщиком
  • Вносите 10% на стадии строительства, остаток в конце строительства дома
  • Вносите 50% на стадии строительства, остаток в конце строительства дома
  • Различные гибкие схемы «под клиента»

Последний вариант встречается редко.

 

Минимальный первоначальный взнос в рассрочку:

У большинства застройщиков он составляет 30%. Реже бывает 20% и совсем редко 10%, но всё же такой вариант есть!

 

Чем лучше квартира в ипотеку?

  1. Прежде всего — выгодой. Это мы увидели из таблиц сравнения.
  2. При досрочном погашении — переплата уменьшается, а следовательно и итоговая цена квартиры. При рассрочке досрочно гасить долг большого смысла нет — цена квартиры такая и останется. Бывают программы, где застройщик пересчитывает немного стоимость в пользу дольщика, но это большая редкость.

Понятно, что львиная доля покупок в ипотеку — это «когда денег не хватает». Но есть и ещё ситуации, когда лучше воспользоваться ипотекой.

Вот популярная ситуация:

Вы продаете квартиру на «вторичке» и за эти деньги хотите приобрести квартиру в строящемся доме. Но квартира продается долго — может месяц, а может и год. За такой период времени квартира в нужном вам доме очень сильно вырастет в цене. Например, на старте продаж некая «однушка» стоит 2 500 000 р., а через год она уже будет стоить 3 000 000 р, потому что пока дом строится — цены растут. Квартира в ипотеку в данном случае будет вашим преимуществом. Если есть финансовая возможность — покупайте!

Вносите первый взнос 375 т.р. (15%) и берите ипотеку лет на 10 -15, чтобы ежемесячный платеж был не очень высоким. Когда через год вы полностью погасите ипотеку после продажи квартиры — переплата (уплаченные проценты за год) составит 215 000 р. А квартира за этот период подорожает где-то на 500 000 р. (а может и больше). Соответственно 500 000 — 215 000 = 285 000 р. На такую сумму выгоднее купить квартиру в ипотеку, чем ждать пока продастся ваша недвижимость. А может и раньше продадите и погасите — будет еще выгоднее.

Таким образом мы увидели наглядную ситуацию, когда выгоднее купить квартиру в ипотеку из-за того, что банк позволяет досрочно гасить долг без каких-либо ограничений.

 

Минимальный первоначальный взнос в ипотеку:

0%!!!

Да, сейчас есть программы от банков без первоначального взноса. Это правда. Единственная разница — ставка будет немного повыше, а именно 13%.

15%

Если же вы готовы внести хотя бы 15% от первоначального взноса, то можете рассчитывать на ставку от 10,4% годовых.

20 — 30%

Если вы готовы внести  20% — 30% от стоимости квартиры, то можете рассчитывать на любопытную программу:

 

Ипотека без подтверждения дохода.

Во-первых, если у вас доход не официальный, то попросите работодателя заполнить справку «по форме банка», в котором он напишет ваш «серый» доход. Банк принимает такие справки наравне со справкой 2НДФЛ. Эти справки и доходы банками и налоговой не проверяются — можете не переживать.

Во-вторых, если вам не могут написать даже такую справку — не беда. Если сможете внести 20% -30% от стоимости квартиры (минимальный порог зависит от банка), то банк разрешит вам поучаствовать в программе «без подтверждения дохода». Т.е. всё, что вам будет нужно — это предоставить копию паспорта, СНИЛС и заполнить анкету банка. В анкете вы указываете данные работодателя, ваш доход, телефон организации и руководителя. Будут звонить на работу и задавать вопросы. В организации должны подтвердить, что вы являетесь работником. В принципе, есть люди, которые делают и «вымышленную» работу. Т.е. руководитель организации по телефону подтверждает банку, что такой-то человек работает в организации и столько-то зарабатывает. Опять же это никак не проверяется, поэтому если хотите, то можете провернуть и такой вариант, но это уже на ваше усмотрение.

 

Принципиальное отличие рассрочки от ипотеки на практике.

Принципиальное отличие — это то, что рассрочка предоставляется, как правило, на более короткий период времени и платёж зачастую просто высоковат для большинства людей. Ипотеку можно взять на длительный срок: 5, 10, 15, 20 и даже 30 лет. Это позволяет сделать ежемесячный платёж максимально комфортным.

 

Квартира в ипотеку. Переплата. Проценты.

Многие пугаются больших переплат. Мол, за период ипотеки мы выплатим две стоимости квартиры, а то и три. Ну да — факт. Например, если возьмете у банка 1 000 000 р. сроком на 15 лет, то выплатите через 15 лет два миллиона. Вроде как-то жалко. Подкопить что-ли?

Давайте разберемся.

  1. Вы уверены, что сможете накопить быстро нужную сумму? Нет, ну если можете, то пожалуйста. Это же великолепно. У меня, например, не получилось. Я взял ипотеку. Рад.
  2. По статистике в России гасят ипотеку в среднем за 4 года. Потому что инфляция, а платеж по ипотеке фиксирован. Через два — три года платить вам станет проще — поверьте. Выплатите за 4 года, знаете сколько будет переплата? 250 000 р. Уже лучше, да?
  3. Предположим, что вы копите. При кредите в 1 000 000 р на 15 лет, платеж получается 11 000 р в месяц. Т.е. копить будем исходя из того, что откладываем 11 000 р ежемесячно. Окей. Накопили этот миллион за 7,5 лет. И инфляция съела ваш миллион. За последние 20 лет квартиры в Петербурге подорожали приблизительно в 70 раз. Я уже не говорю о том, что могли бы жить в своей квартире эти 7,5 лет. А если покупаете квартиру в строящемся доме, то она ещё вырастет в цене за период строительства и перекроет вам проценты. Квартира в ипотеку — это выгоднее, чем копить.

Мне кажется, что вполне убедительные аргументы. Что думаете?

 

Материнский капитал и субсидии.

Можно ли использовать материнский капитал и субсидии при ипотеке и рассрочке? Можно! Но расчет такого варианта более сложный и зависит от регламента каждого конкретного застройщика, поэтому это отдельная тема для разговора.

 

Выводы.

В большинстве случаев квартира в ипотеку — это более выгодный вариант нежели квартира в рассрочку от застройщика. Это связано с тем, что застройщик готов предоставить существенную скидку от некой «базовой» стоимости, т.к. при ипотеке он получит от банка всю сумму сразу. Более того — ипотека может стать помощником, если вы хотите приобрести квартиру по текущей низкой цене, а денег ещё нет, но они будут позже, например с продажи другого имущества, наследства или депозита.

Рассрочка является менее выгодной схемой покупки, но она может помочь купить квартиру людям, которые не могут получить ипотеку по тем или иным причинам.

Выбор за вами.

 

Напомню, что я, как всегда, готов помочь вам с подбором выгодной ипотеки от любого банка или рассрочки от застройщика. Одобряю быстрее и почти гарантировано благодаря личным связям. Помогаю выбрать район, дом, квартиру и самое важное — надежного застройщика, после чего с радостью полностью сопровождаю сделку, защищая ваши интересы. И это всё — бесплатно! Почему бесплатно и как я работаю прочитайте здесь.

Свяжитесь со мной: ссылка на мои контакты.

Читайте популярную статью: Рейтинг застройщиков Санкт-Петербурга.

 

 

 

 

 

 

comments powered by HyperComments