Падение продаж в новостройках СПб. Польза для рынка.

Падение продаж в новостройках СПб. Польза для рынка.

Падение продаж в новостройках СПб – именно такие заголовки были на первых страницах ведущих петербургских изданий на прошлой неделе. Некоторые эксперты предвещают крах, кто-то говорит о том, что это положительно скажется на рынке, а многие просто боятся строить предположения и бездействуют по принципу “поживём – увидим”. Я лично вижу в этом только пользу.

Но давайте сначала посмотрим на цифры, которые нам приводят исследователи и поймём о чём идёт речь.

Статистика.

РБК пишет:

Риелторы заявили о резком падении продаж в новостройках Петербурга
Переизбыток предложения привел к тому, что каждый квартал спрос на новостройки в Петербурге и пригородах снижается на 15–20%, констатируют эксперты.

​Спрос на квартиры в новостройках Санкт-Петербурга и пригородов по итогам первого полугодия 2017 года сократился более чем на треть. С января по июнь здесь было продано 1,5 млн кв. м жилья — это на 34% меньше, чем за второе полугодие прошлого года, и сопоставимо с показателем кризисного 2015-го. Такие данные содержатся в итоговом отчете компании Knight Frank St Petersburg (есть в распоряжении редакции).

Самое заметное падение продаж в новостройках аналитики зафиксировали в пригородах Санкт-Петербурга — по итогам второго квартала оно достигло 20%, в то время как в самом городе этот показатель составил лишь 5%. Авторы отчета объясняют такой разрыв затовариванием рынка периферийных районов, где за последние годы сконцентрировалась большая часть всего предложения экономкласса. Переизбыток предложения уже привел к тому, что каждый квартал спрос на жилье снижается на 15–20%.

Несмотря на высокую конкуренцию на рынке и снижение покупательской активности, число новостроек в регионе продолжает расти. «В предыдущие кризисные периоды вслед за падением спроса достаточно быстро (в течение двух кварталов) сокращалось и предложение, девелоперы приостанавливали вывод новых проектов. Сегодня сегмент жилья экономкласса в пригородах на всех парах несется к классическому кризису перепроизводства. В 2018 году есть далеко не нулевой риск, что некоторые компании могут не выдержать этой гонки на выживание», — говорится в материалах Knight Frank St Petersburg.

Одновременно со снижением спроса в Санкт-Петербурге отмечается незначительный рост цен на жилье. Согласно недавнему рейтингу портала Domofond.ru, за прошедший год средняя стоимость квадратного метра жилья здесь выросла на 3,8%, с 106,3 тыс. до 110,3 тыс. руб. По уровню цен на жилую недвижимость Петербург занял второе место среди крупнейших городов России, уступив лишь Москве.

Ссылка на источник

А правда где?

Руководители некоторых застройщиков и агентств отрицают то, что спрос падает, а аналитики из других заявляют, что количество их сделок существенно снизилось. Кому же верить?

Никому. Это всё гадание на кофейной гуще. Все сравнивают рынок в основном на примере результатов своей компании, а он гораздо шире. И условный “клиент” в условный период времени может ходить в одну компанию меньше, а в другую больше. Но есть очевидные вещи.

Очевидные вещи.

Сейчас на рынке затоваривание (предложения больше, чем спроса).

Что произошло?

Ещё 2 – 3 года назад спрос на новостройки был огромен. В связи с этим многие девелоперы начали выводить в продажу большое количество проектов. Больше проектов – больше конкуренция. Больше конкуренция – ниже цены. Новостройки ставали привлекательнее. Вторичка падала. Упала. Вместе со старой вторичкой упали цены и на готовые новостройки, так сказать на “новоиспеченную вторичку”. Разница между ценой той же студии на котловане и готовой студии стала минимальной. Если года 3-4 назад в среднем студию “на котловане” можно было купить за 1 800 т.р, а в готовом доме она стоила около 2 800 т.р., то сейчас разница сократилась вдвое. Купить готовую студию в Девяткино с отделкой за 2 300 – 2 400 т.р. не проблема.

В итоге:

1. Людям готовое новое жильё стало доступнее
2. Инвесторам вложения в строящиеся дома стали менее привлекательны

Результат – падение продаж в новостройках на 15 – 25%.

Пока рынок был на подъёме – в него вписалось очень много ненадежных старых и новых неизвестных застройщиков. Чтобы конкурировать с серьезными крупными компаниями, им пришлось серьезно демпинговать – серьезно занижать цены. Народ к ним побежал, ибо нет ничего лучше, чем купить подешевле. Но это не всегда разумно.

Маленькие компании сильно зависимы от продаж. Нет продаж – нет денег. Нет денег – стойка станет. Крупным компаниям пережить падение продаж гораздо легче. Получается, что если покупать квартиру по цене ниже рынка и у слабенького застройщика – есть риск остаться без квартиры или получить ее позже заявленных сроков.

В чём польза?

Есть вероятность, что падение продаж в новостройках отфильтрует рынок. Ненадежные застройщики уйдут с рынка. Останутся только серьезные компании. Покупаешь у хорошего девелопера – спишь спокойно. Сократится количество обманутых дольщиков. На что я и надеюсь.

Что делать покупателям?

Очевидно, что не жадничать и приобретать квартиру только у опытных и надежных застройщиков.

Как выбрать надежного застройщика?

1. Читайте отзывы в интернете, смотрите рейтинги, изучайте статьи. Почитайте мой рейтинг https://es-expert.ru/2016/12/06/rejting-zastrojshhikov/. Поищите так же другие рейтинги в интернете. Сравните.
2. Обратитесь к опытному специалисту по новостройкам. Не просто к опытному риэлтору, а именно к человеку, который много лет продаёт новостройки. Многие специалисты по вторичной недвижимости выдают себя и за экспертов по новостройкам и продают клиентам долгострои. Будьте бдительны! Читайте отзывы и о риэлторах в том числе.
3. Обратитесь ко мне. Услуги бесплатные. Опыт работы в продажах новостроек – с 2011-го года. Подробнее здесь: https://es-expert.ru/ob-avtore/. Куда же без саморекламы :)))

Будет ли падение цен?

Конечно нет. Строительство – это фундамент экономики страны. Государство всегда старается поддержать адекватную ценовую политику и спрос не жильё в новостройках. В условиях нынешней экономической ситуации цены сохранятся, а может и начнут расти. Глобальным обвалом экономики тоже не пахнет. Поэтому выжидать и приберегать наличность или депозиты кажется не самым выгодным решением.

Выводы:

Падение спроса как таковое есть, но не столь значительное, чтобы обрушить рынок. У крупных застройщиков по прежнему всё хорошо. Пусть не отлично, но хорошо. Есть шанс, что уйдут мелкие игроки и рынок станет более надежным в целом. Покупателю нечего бояться, если он покупает у компании с хорошей репутацией. Остается только две русские проблемы: дураки и дороги. Дороги, которых не хватает в новых районах и дураки, которые не могут создать правильную систему застройки новых районов – чтоб вместе с появлением новых домов появлялась инфраструктура сразу, а не через пять лет. Но это уже совсем другая история…